Повышение арендной платы, конфликты и правила выселения в Дубае: 8 вещей, о которых следует знать в Дубае

Могут ли арендодатели повышать арендную плату в первые 3 года в Дубае

Рынок жилой недвижимости Дубая в значительной степени зависит от арендной платы: по утверждению руководителей отрасли, около 80 % жителей эмирата живут в съемных квартирах. В результате арендная плата является актуальной темой и одним из самых обсуждаемых вопросов среди жителей. Арендаторы всегда рады снижению арендной ставки, и наоборот. Кроме того, арендаторам и владельцам недвижимости приходится решать множество вопросов, включая расчет арендной платы, содержание жилья, вычет страхового депозита и, что самое важное, повышение арендной платы. Филипп Караискос, главный специалист по управлению активами агентства недвижимости CORE, отвечает на вопросы об этих спорных проблемах. Смотрите вопросы клиентов с ответами эксперта.

1. Вопросы

Что такое калькулятор арендной платы RERA и как он работает? Какой метод используется для его расчета? Кроме того, как арендаторы могут извлечь из него пользу?

Ответ

Индекс арендной платы RERA – это инструмент, который позволяет пользователям оценить возможные колебания арендной платы и узнать среднюю рыночную арендную плату (по типу объекта) в любом районе. Он рассчитывается на основе данных Ejari по различным видам недвижимости и обновляется на регулярной основе. Арендаторы могут использовать его, чтобы узнать, находится ли владелец недвижимости в пределах показателей арендной платы за жилье, которое ищет арендатор.

2. Вопрос

Что может сделать арендатор, если ему предлагают апартаменты по цене выше рыночной?

Ответ

В случае нового договора аренды арендная плата, как правило, является рыночной составляющей, и арендатор с арендодателем могут обсудить ее и прийти к соглашению. С другой стороны, повышение арендной платы при продлении аренды должно соответствовать индексу арендной платы. Если в будущем у арендатора возникнут разногласия, он может обратиться за помощью в Центр урегулирования арендных споров.

3. Вопрос

Не могли бы вы разъяснить процедуру работы Центра урегулирования арендных споров? Как он работает, если у арендатора возникли разногласия с арендодателем? Сколько времени потребуется на урегулирование спора?

Ответ

Если у арендатора возникли разногласия с арендодателем, рекомендуется сначала пообщаться с арендодателем и попытаться урегулировать ситуацию. Если конфликт не исчерпан, арендатор может обратиться за помощью в Центр разрешения арендных споров. Он включает в себя быстрый метод разрешения жалоб, таких как невыплаченная арендная плата и страховой депозит, который занимает всего несколько недель.

4. Вопрос

Что говорит закон о содержании арендованной недвижимости? Например, покраска или другой мелкий ремонт?

Ответ

Если обе стороны не договорились об ином, работы по обслуживанию арендуемой недвижимости, будь то значительные или незначительные, являются обязанностью арендодателя. Однако большинство договоров аренды предусматривают, что арендатор несет ответственность за скромные расходы на содержание недвижимости (обычно менее 500 дирхамов). Перекраска по окончании срока аренды также является ремонтом, и за нее отвечает владелец недвижимости, если в договоре аренды не оговорено иное.

5. Вопрос

Когда и как часто в Дубае может повышаться арендная плата? Правда ли, что арендодатели не могут повышать арендную плату в течение первых трех лет аренды?

Ответ

Если повышение арендной платы разрешено в соответствии с индексом арендной платы RERA, оно может быть прикреплено к концу каждого периода аренды. Хотя сроки аренды варьируются, большинство договоров аренды жилых помещений заключаются на один год, а договоров аренды для бизнеса – на один год и более. Если в связи с индексом арендной платы RERA требуется повышение арендной платы, арендодатель имеет право как повысить ее, так и оставить без изменений. И должен уведомить об этом арендатора за 90 дней до истечения срока аренды, если не оговорено иное. Нет, учитывая действующее законодательство.

6. Вопрос

Когда арендатор должен быть уведомлен о повышении арендной платы? Могут ли арендаторы оспорить повышение арендной платы? Если да, то каким образом и при каких условиях?

Ответ

В случае повышения арендной платы на основе индекса арендной платы RERA арендатор должен быть уведомлен за 90 дней. Если запрашиваемая арендная плата в Дубае не попадает в диапазон индекса арендной платы, арендаторы могут оспорить повышение арендной платы.

7. Вопрос

Какова максимальная сумма, которая может быть изъята из гарантийного депозита? Арендаторы иногда жалуются на то, что владельцы недвижимости забирают большие суммы из депозитов, сделанных добросовестно. Может ли владелец недвижимости, например, вычесть из гарантийного депозита стоимость глубокой уборки или перекраски квартиры?

Ответ

В случае просроченной арендной платы и других вычетов, предусмотренных договором аренды, таких как обычные расходы на перекраску и глубокую уборку, владелец недвижимости может взять деньги из гарантийного депозита.

8. Вопрос

Какова процедура, если собственник хочет, чтобы арендатор освободил помещение? Может ли владелец недвижимости приказать арендатору освободить помещение до истечения срока действия договора?

Ответ

Если владелец недвижимости хочет, чтобы арендатор покинул помещение, он должен уведомить об этом арендатора за 12 месяцев. Ниже приведены выдержки из Закона 26 от 2007 года, регулирующего критерии выселения.

Статья (25)

1. При следующих обстоятельствах владелец жилья может потребовать выселения арендатора до окончания срока аренды:
   1. Если арендатор не выплатил всю сумму арендной платы или ее часть в течение 30 дней после получения уведомления от арендодателя.

• Когда срок аренды арендатора истекает, арендодатель может прибегнуть к выселению при следующих обстоятельствах:
  • Если в соответствии с требованиями развития Эмиратов требуется снос и реконструкция объекта в соответствии с указаниями государственных чиновников.