от admin
Рассматриваем основные причины, по которым арендаторы предпочитают покупать, а не снимать жилье
Наджам-ус-Сакиб, предприниматель из Дубая, вложил деньги в недорогую квартиру-студию, расположенную на окраине города. Предпочитая удобство, он решил снять апартаменты в районе Аль-Кусейс, недалеко от своего офиса и школ, в которых учатся его дети. Одновременно сдавая в аренду купленную им студию.
Наджам — один из многих местных жителей, которые превратились из арендатора в домовладельца, сэкономив тысячи дирхамов на арендной плате. При этом он также извлекает выгоду из прироста капитала благодаря высокому спросу среди растущего населения, особенно притоку миллиардеров в предыдущие два года.
Спрос на недвижимость в Дубае никогда не был так высок, благодаря как местным жителям, так и гостям. Несмотря на утверждения об обратном, местные жители все чаще покупают, а не арендуют, что вызвано множеством причин, включая готовую к заселению недвижимость, более высокую доходность инвестиций, экономию на арендной плате, рост населения и рост доходов.
Из-за высокого уровня доверия сейчас наступают захватывающие времена для застройщиков и инвесторов в Дубае. В отличие от периода быстрого роста 2008-2009 годов, сегодняшние инвесторы и жители ориентированы на конечное использование, либо на доход от аренды, либо на личное проживание, а не на быструю перепродажу, отмечает Ризван Саджан, основатель и председатель Danube Properties, ведущего частного застройщика.
По словам Имрана Фарука, генерального директора Samana Developers, переход от аренды апартаментов к владению ими имеет множество преимуществ, в том числе устранение необходимости платить арендную плату, предоставление жильцам возможности стать арендодателями и предоставление домовладельцам возможности инвестировать в несколько объектов недвижимости, которые они могут себе позволить и сдать их в аренду в инвестиционных целях.
Факторы, влияющие на соотношение арендаторов и покупателей в ОАЭ
Вот основные причины роста числа арендаторов, становящихся покупателями в ОАЭ:
1. Увеличение населения
Население Дубая в этом году увеличилось более чем на 50 000 человек, достигнув в августе 3,612 миллиона человек. Многие состоятельные люди переехали в эмират, но многие профессионалы также иммигрировали в страну в поисках более зеленых пастбищ. В 2022 году ОАЭ привлекли 5200 миллионеров, больше всего во всем мире. Ожидается, что в этом году Эмираты привлекут еще 4500 состоятельных посетителей, что сделает их вторыми по величине в мире. Из-за возросшего спроса на апартаменты, вызванного значительным притоком иностранцев, долгосрочные жители вынуждены все чаще рассматривать возможность покупки домов в собственность.
2. Новые варианты дают больше альтернатив
Девелоперы запускают все больше новых проектов из-за высокого спроса. Например, Danube Properties, самый быстрорастущий девелопер в ОАЭ, представил девять проектов за последние 18 месяцев, или по одному каждые два месяца.
По прогнозу консалтинговой компании по недвижимости Asteco, в этом году будет сдано более 32 000 объектов жилой недвижимости в Дубае, включая виллы и апартаменты. Это означает стабильные поставки новых резиденций для удовлетворения растущего спроса. Благодаря этим недавним запускам у арендаторов теперь есть дополнительные возможности стать арендодателями.
3. Развитый рынок
Арендаторы теперь осознают, что местный рынок недвижимости более развит. Потому что сейчас действует больше законов и правил, чем в 2008–2009 годах. Они уверены, что их апартаменты будут сданы вовремя и деньги не пропадут зря.
Инвесторы понесли убытки в период 2008–2009 годов из-за задержек проектов, вызванных финансовым кризисом среди застройщиков. Однако во время последнего пандемического кризиса этого не произошло. Несмотря на возможность небольших задержек, вызванных пандемическими ограничениями, проекты продвигаются по плану.
«Государственное регулирование также ужесточено для застройщиков. Ни один девелопер не может просто так анонсировать и запустить проект. Земельный департамент должен получить оплату на определенную сумму по банковской гарантии. Прежде чем проект может быть продан, застройщик должен предоставить банковскую гарантию. Во-вторых, на счет Escrow поступают средства от покупателей. Земельный департамент также проводит проверку недвижимости. Поэтому, по словам Ризвана Саджана, Департамент следит за всеми разработчиками, чтобы убедиться, что деньги, которые они получают от инвесторов, переходят на целевой депозитный счет.
4. Наличие домов, готовых к заселению.
Поскольку в Дубае так много готовых к заселению апартаментов, арендаторы предпочитают покупать их, а не сдавать в аренду и заселяться. Арендаторы имеют возможность конвертировать свои ежемесячные арендные платежи в эквивалентные ежемесячные платежи (EMI), используя этот метод. Чтобы извлечь выгоду из этой тенденции, крупнейшие застройщики, в том числе DAMAC Properties и Danube Properties, проводят агрессивную маркетинговую кампанию среди арендаторов, предлагая им до 85% ипотеки и ежемесячные платежи всего за 3600 дирхамов.
5. Более дешевые дома – большая прибыль
Кроме того, недвижимость в Дубае значительно дешевле, чем сопоставимые дома в Европе, Азии и США. Согласно отчету Knight Frank’s Wealth Report, стоимость элитной недвижимости в Дубае на 20–80% ниже, чем в крупных городах, таких как Монако, Гонконг, Нью-Йорк, Лондон, Женева, Париж, Пекин и Токио. За 1 миллион долларов можно купить 17 кв. метров в Монако, 21 кв. метр в Гонконге, 33 кв. метра в Нью-Йорке, 34 кв. метра в Лондоне, 43 кв. метра в Париже и 60 кв. метров в Токио. В то время, как в Дубае за эти деньги можно купить целых 105 кв. метров. Существенным стимулом для перехода жителей от арендаторов к покупателям является рентабельность инвестиций, которая может достигать 12%.
6. Высокая арендная плата
По данным консалтинговой компании по недвижимости CBRE, средняя арендная плата в Дубае выросла на 22,8% за год до июня 2023 года. В то время как средние цены выросли на 16,9%, что является самым быстрым темпом роста с конца 2014 года. Арендаторы вынуждены приобретать больше домов в результате роста арендной платы, особенно те, кто планирует оставаться в стране в течение длительного периода и имеет пенсионные, золотые или серебряные визы. Растущие затраты являются для них еще одним фактором. По сообщениям брокеров и девелоперов, многие азиаты продают свое имущество в своих странах и переезжают в Дубай.
Имран Фарук, генеральный директор Samana Developers, утверждает, что многие жители Дубая рассматривают возможность покупки недвижимости, чтобы избежать неблагоприятного повышения арендной платы со стороны арендодателей, поскольку стоимость аренды продолжает расти. Даже люди со скромными средствами в настоящее время изучают перспективы совместного владения недвижимостью. Учитывая недавний экономический бум в Дубае, я прогнозирую, что эта тенденция сохранится в течение следующих двух лет», — говорит генеральный директор компании Samana.
7. Увеличение заработной платы
На ранних этапах восстановления экономики ОАЭ после пандемии спрос на таланты значительно увеличился. Компании повысили заработную плату, чтобы привлечь и удержать лучших сотрудников. Например, после рекордной прибыли в 2022–2023 годах Emirates Group увеличила компенсации и льготы для своих более чем 100 000 сотрудников. В результате жители смогли хорошо сэкономить и найти лучшие варианты инвестиций. Жители предпочитают покупать и арендовать апартаменты или жить в них, а не вкладывать деньги в банки для получения процентов, поскольку банки дают более низкую доходность, чем инвестиции в недвижимость.
