от admin
Арендодатели обнаружили, что их арендаторы выигрывают большинство судебных решений в соответствии с существующим индексом арендной платы.
И арендодатели, и арендаторы внимательно следят за индексом арендной платы в Дубае, чтобы понять, будет ли он в ближайшее время полностью отражать рост арендной платы, наблюдавшийся в 2022 году. Однако мотивы у них совершенно разные.
Арендодатели предпочитают, чтобы их постоянные арендаторы платили на 15-25 процентов больше, чем при заключении договора. В противном случае, если это не удается, можно найти новых арендаторов. Именно поэтому крайне важно обновлять Индекс арендной платы.
Арендаторы, желающие продлить срок аренды, надеются, что он будет соответствовать существующему индексу арендной платы. По всем районам Дубая он будет минимальным. Кроме того, их арендодатели не будут внезапно требовать гораздо больше того, что они уже платят.
Здесь решающую роль играет работа и решения Центра урегулирования арендных споров при Земельном департаменте Дубая. Однако большинство их решений основывается на индексе арендной платы. Который, по мнению арендодателей, не совсем точно отражает динамику спроса и предложения на рынке аренды жилья.
Дефицит арендной платы в размере 100000 дирхамов
Согласно индексу арендной платы, стоимость аренды апартаментов с двумя спальнями в башне Al Seef Tower в JLT не выросла. Более того, сейчас она обновляется по цене около 90000 дирхамов. Рыночная ставка составляет 140 000 дирхамов.
По мнению властей, эти расхождения в арендных ставках требуют внесения изменений в Индекс арендной платы. По словам генерального директора SPF Realty Калпеша Сампата, индекс в целом учитывает арендные ставки в Дубай Марина. Однако арендная плата в Marina Pinnacle на 100 000 дирхамов меньше, чем в Marina Gate (апартаменты с двумя спальнями и видом на пляж стоят 175 000 дирхамов) (арендная плата составляет 75 000 дирхамов).
На растущем рынке аренды многие арендаторы продолжают занимать жилье после получения 12-месячного уведомления от арендодателя. Выселение по истечении срока уведомления. Как того требует закон RERA, поскольку владелец планирует продать свою недвижимость. В связи с этим арендодатели сообщили об арендаторе в RDC.
Дополнительные доказательства планов продажи
Арендодателю часто поручают предоставить дополнительные документы, подтверждающие, что он действительно хочет продать недвижимость. “В RDC считают, что арендодатель стремится выселить арендатора, чтобы снова сдать дом по более высокой ставке”, – утверждает Шаукат.
После выселения арендатор может обратиться в RDC, если он узнает, что владелец сдал жилье другому арендатору по более высокой цене.
Наш главный страх – это большой разрыв в арендной плате. Это вынудит арендодателя продать апартаменты инвестору, который затем купит незанятое помещение. Домовладелец не сможет продать свою недвижимость по адекватной цене, если уже есть арендатор, снимающий жилье по дешевой цене. Потому что существующая арендная плата на этом объекте низкая, примерно на 40%.
Недвижимость продается после выселения
Если домовладелец в Дубае хочет продать недвижимость, он может потребовать выселения арендатора по окончании срока действия договора аренды в соответствии со статьей 25(2)(d). По словам Джеймса Болдуина, старшего юриста Taylor Wessing, арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление о предстоящем выселении не менее чем за 12 месяцев, либо через нотариуса, либо заказным письмом.
Во время вручения уведомления или в любое другое время до выселения арендодатель, согласно Закону L&T, не обязан предоставлять доказательства того, что он продает недвижимость. Например, вывешивать объявление о продаже или назначать просмотры.
В действительности владелец может захотеть выселить арендатора и провести ремонтные или профилактические работы. Прежде чем делать снимки и выставлять недвижимость на продажу, необходимо получить наилучшую цену. Кроме того, продавец предпочтет большое количество потенциальных покупателей одному, если в квартире проживает арендатор и его вещи, то можно увидеть пустующую недвижимость.
Затяжной судебный процесс
Недвижимость должна быть пустой или сдаваться в аренду по рыночной ставке, чтобы доход от аренды был выше для инвестора. Для того чтобы выслушать показания обеих сторон в споре об аренде, необходимо выделить больше времени, – говорит Мухаммад Накиб, менеджер по маркетингу компании Sky Bay Realty Brokers. Он также отметил, что это стало дороже и напоминает судебный процесс.
